Türkiye Genelinde Ekspertiz Raporu

DEĞERLEME AŞAMALARI

DEĞERLEME AŞAMALARI

Bir değerleme çalışmasının tamamlanması beş aşamadan oluşur.

Bu aşamalar şunlardır:

• Belediye aşaması

• Tapu aşaması

• Gayrimenkulün görülmesi aşaması

• Gayrimenkulün çevresinin incelenmesi ve veri toplama aşaması

• Çalışma kâğıtlarının düzenlenmesi ve nihaiyi raporun hazırlanması.

Belediye Aşaması

Taşınmaz görülmeden önce Belediye ve Tapu aşamalarının yapılması önerilmektedir. Böylelikle ekspertizin yapılacağı taşınmaz hakkında önceden bilgi sahibi olunur. Dolayısıyla yanlış yönlendirmelerin önüne geçilmiş olunur. Aksi takdirde gösterilen mülkün ekspertizi yapılmış olur.

Belediye aşaması gereksinime göre aşağıdaki unsurlardan oluşur:

• İmar Durumu

• İmar Arşiv Dosyası

• Numarataj Servisi

• Harita Servisi

• Emlak Servisi

Eksper değerlemesini yapacağı mülkün öncelikle tapusunu ve adresini edinmelidir. Mülkün çevresi (mahallesi, semti vs.) irdelenmelidir. İnternet imkânları ile bölge hakkında ve rayiçler (satılık-kiralık) hakkında bilgi edinilmelidir. Belediyelerin web imkânları varsa, ada-parsel sorgulanmalıdır.

 İmar Durumu

Belediyelerin İmar ve Şehircilik Müdürlüklerinden konu parselin yapılaşma koşulları alınmalıdır.

• 1/1000’lik uygulama imar planının olup olmadığı,

• 1/1000’lik uygulama imar planı yoksa hazırlanıp hazırlanmadığı, hazırlanıyorsa, ne aşamada olduğu, 1/5000’lik Nazım İmar Planlarının olup olmadığı,

• 1/1000’lik uygulama imar planı varsa; – Planın onanma tarihi – Planın adı – Nizamı (ayrık, bitişik, ikiz) – Yapılaşma türü (konut, ticaret, sanayi, fuar vs) – TAKS – KAKS/Emsal – Maksimum bina yüksekliği – Çekme mesafeleri – Parselin terklerinin olup olmadığı bilgileri açık bir şekilde alınmalıdır. Edinilen bu bilgiler Raporun İmar Durumu kısmına ayrıntısı ile açıklanmalıdır. Aşağıda imar durumunu ifade eden bazı örneklere yer verilmiştir.

Örnek 1: 12.12.2007 tarihinde Bahçelievler Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan bilgiye gore; 10.10.2001 tarihinde onaylanan 1/1000’lik Bahçelievler revizyon uygulama imar planında söz konusu parsel ‘ticaret’ sahasında kalmakta olup, maksimum bina yüksekliği (hmax) ‘21.50 m’ olmak üzere ‘bitişik nizam’ yapılaşma koşulları bulunmaktadır.

Örnek 2: 12.12.2007 tarihinde Kadıköy Belediyesi İmar Müdürlüğü’nden alınan bilgiye göre 02.05.1982 tarihinde onaylanan 1/1000’lik Kadıköy Merkez E-5 Ara Bölge uygulama 20 imar planında söz konusu parsel; ‘ticaret+konut’ sahasında kalmakta olup, binanın oturum alanı (TAKS) ‘0.25’, maksimum bina yüksekliği (hmax) ‘15.50 m’ olmak üzere ‘ayrık nizam’ olarak yapılaşma koşulları bulunmaktadır. Konu parselin yoldan çekme mesafesi 10 m, yan parselden çekme mesafesi 4 m, arka parselden çekme mesafesi 4 m ‘dir.

İmar Arşiv Dosyası Belediyelerin arşivlerinde her parsel için bir arşiv dosyası vardır. Bu dosyada o parsel oluşturulduğundan beri, o parselle ilgili tüm resmi evraklar, yazışmalar, bu arşiv dosyalarında toplanır. Örneğin o parselle ilgili resmi imar durumu istenmişse, ya da yapı ruhsatı istenmişse vb. ilgili yazışmalar bu dosyalarda saklanır. Parsel üzerinde bina varsa o bina ile ilgili tüm evraklar ve yazışmalar da bu dosyalarda toplanır. Değerleme uzmanı bu dosyaları incelemekle mükelleftir. Kat Mülkiyetli tapularda bile bu dosyalar incelenmelidir. Çünkü zaman zaman yüklenici firmalar yapı kullanma izin belgesi aldıktan sonra ilave kat yapabilmektedirler.

 Arşiv dosyasında incelenmesi gereken evraklar aşağıda sıralanmıştır:

• Binanın inşaatına esas alınan imar durumu belgesi,

• Bina için alınan yapı ruhsatı

• Tadilat ya da eklenti yapılmış ise, ilave ruhsatı veya tadilat ruhsatı,

• Yapı Kullanma İzin Belgesi

• Yapı Kullanma İzin Belgesi yoksa neden alınmadığı,

• Yapı Tatil Tutanağı’nın olup olmadığı,

• Yapı Tatil Tutanağı varsa alınan encümen kararı,

• Encümen kararına karşı açılmış bir dava olup olmadığı,

• Açılmış bir dava varsa mahkemenin kararı,

• 2981 sayılı imar affında faydalanmışsa, yeminli teknik büro, röleve projesi, müracaat belgesi, müracaat belgesine istinaden alınan karar, ruhsat verilmişse ruhsat bilgileri,

• Tadilat ruhsatı alınmışsa, tadilat ruhsatını baz teşkil eden mimari proje,

• İlave ruhsat alınmışsa, ilave ruhsatını baz teşkil eden mimari proje

• İmar Arşiv dosyasının numarası

• Yapının inşa edilmesini teşkil eden imar durumu – İmar durum numarası – Tarihi

• Yapı ruhsatı – Ruhsat tarihi ve numarası – Yapı sınıfı – Yol seviyesi altında ve üstündeki kat sayısı ve toplam kat sayısı – Bağımsız bölümlerin sayısı ve alanı, ortak alanların alanı

• Tadilat ruhsatı – Ana ruhsatın tarih ve numarası – Tadilat ruhsat tarihi ve numarası – Yapı sınıfı – Yol seviyesi altında ve üstündeki kat sayısı ve toplam kat sayısı – Bağımsız bölümlerin sayısı ve alanı, ortak alanların alanı

• İlave Ruhsatı – Ana ruhsatın tarih ve numarası – Tadilat ruhsat tarihi ve numarası – Yapı sınıfı – Yol seviyesi altında ve üstündeki kat sayısı ve toplam kat sayısı – Bağımsız bölümlerin sayısı ve alanı, ortak alanların alanı

• Yapı Kullanma İzin Belgesi – Ruhsat tarihi ve numarası – Yapı sınıfı – Yol seviyesi altında ve üstündeki kat sayısı ve toplam kat sayısı 22 – Bağımsız bölümlerin sayısı ve alanı, ortak alanların alanı

• Yapı Tatil Tutanağı – Yapı tatil tutanak tarihi, numarası ve gerekçesi

• Encümen Kararı – Encümen kararının tarihi, numarası ve alınan karar

• Mahkeme Kararı – İlgili mahkeme, alınan karar ve karar tarihi

• Mimari proje – Proje numarası ve proje tarihi – Projeye göre kat planları, katlardaki dairelerin durumu – Konu mülkün birimlerinin alanları

• Tadilat veya ilave projeleri – Proje numarası ve proje tarihi – Projeye göre kat planları, katlardaki dairelerin durumu – Konu mülkün birimlerinin alanları

• 2981 Sayılı İmar Affı – Yeminli teknik büro – Aftan yararlanmak için yapılan müracaat tarih ve numarası – Müracaat sonucu – Alınan yapı ruhsatı ile birlikte yapı kullanma izin belgesinin tarih ve numarası – Yapı sınıfı – Yol seviyesi altında ve üstündeki kat sayısı ve toplam kat sayısı – Bağımsız bölümlerin sayısı ve alanı, ortak alanların alanı Elde edilen bilgiler Raporun İmar Durumu bölümünde ayrıntısı ile açıklanmalıdır.

Aşağıda imar arşiv dosyasında alınan bilgileri ifade eden bazı örneklere yer verilmiştir.

Örnek 1:

İmar Müdürlüğü Arşivinde yapılan incelemeye göre konu parselin arşiv dosya numarası 76/508’dir. Konu parsel üzerindeki yapı için 13.04.1982 tarihinde 3/25 ruhsat numarası ile yapı ruhsatı alınmıştır. Alınan yapı ruhsatı 2 adet işyeri için 94 m², 8 adet konut için 1464 m², ve 9 adet büro için 247 m² ortak alan olmak üzere toplam 19 bağımsız bölüm için 1805 m²’lik kapalı alan için alınmıştır. Parsel üzerindeki yapı ruhsatına göre inşa edilmediğinden 10.09.1984 tarihinde 15590 müracaat numarası ile 2981 sayılı imar affından faydalanmak için başvurulmuş ve 16.09.1986 tarihinde röleve projesi onaylanmıştır. 2981 sayılı imar affından faydalanarak 2 bodrum kat, zemin kat ve 4 normal kat için yapı ruhsatı ile birlikte yapı kullanma izin belgesini 11.09.1986 tarihinde 152/28 ruhsat numarası ile almıştır.

Örnek 2:

25.12.2007 tarihinde Çekme Köy Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan bilgiye göre; önceki 1/1000’lik uygulama imar planında söz konusu parsel ‘iskân’ sahasında kalmakta olup, toplam bina alanı (Emsal) ‘0.20’ ve maksimum bina yüksekliği (hmax) ‘9.50 m’ olmak üzere ‘ayrık nizam’ olarak yapılaşma koşulları bulunmaktadır. Konu parselin yoldan çekme mesafesi 5 m, yan parselden çekme mesafesi 3 m, arka parselden çekme mesafesi 3 m ‘dir. Konu parsel için plan tadilatı için başvuruda bulunulmuş ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisinin 14.09.2007 tarih 1881 karar numarası ile plan değişikliği onaylanmıştır. Onaylanan yeni plana göre emsal 0.20 ‘den 0.80’e çıkarılmış ve maksimum bina yüksekliği de 9.50’den 12.50’ye çıkarılmıştır. Konu parsel üzerindeki yapının yapı ruhsatı mevcut olup yapı kullanma izin belgesi bulunmamaktadır.

Örnek 3:

İmar Müdürlüğü Arşivinde yapılan incelemeye göre konu parsel üzerindeki yapı için 09.02.2006 tarihinde 2005/2861 ruhsat numarası ile yapı ruhsatı alınmıştır. Alınan yapı ruhsatı 3-B yapı sınıfında, 1 kat yol seviyesi altında, 2 kat yol seviyesi üstünde olmak üzere, toplam 3 katlı bir binayı kapsamaktadır. Ruhsatı 1 adet banka için 295.60 m², 7 adet işyeri için 913.70 m² ve 556.40 m² ortak alan olmak üzere toplam 17 bağımsız bölüm için 1765.70 m²’lik kapalı alan için alınmıştır. Konu parsel üzerindeki yapı için 22.11.2007 tarihinde 2007/2829 ruhsat numarası ile tadilat 24 ruhsatı alınmıştır. Alınan tadilat ruhsatı 3-B yapı sınıfında, 1 kat yol seviyesi altında, 2 kat yol seviyesi üstünde olmak üzere, toplam 3 katlı bir binayı kapsamaktadır. Tadilat ruhsatı 8 adet işyeri için 1476.20 m², 556.40 m² ortak alan olmak üzere toplam 8 bağımsız bölüm için 2032.60 m²’lik kapalı alan için alınmıştır.

Numarataj Servisi

Belediyelerin numarataj servisleri ada-parsel bilgileri ile adres bilgilerini çakıştıran bir servistir. Birçok belediyede bu servis bulunmaktadır. Numarataj servisi bulunmayan belediyelerde ise bu görevi harita servisleri yapmaktadır. Değerleme uzmanlarının öncelikli görevleri doğru yer tespitinin yapılmasıdır. Müşterinin vermiş olduğu bilgileri doğru kabul etmemeli ve mutlaka ada-parsel ile adres bilgilerinin çakışıp çakışmadığı kontrol etmelidir. Bu sebeple müşteriden randevu alınırken mutlaka konu mülkün adres bilgisi açık ve net bir şekilde alınmalı ve mülkü görmeye gitmeden önce belediyelerin numarataj servislerinden kontrol edilmelidir. Bilgisi alınan mülk görülmeye gidildiğinde yanlış yer tespitlerinin önüne geçilmiş olunacaktır.

Harita Servisi

Harita servisleri çok çeşitli amaçlar için kullanılabilir. Harita servislerinin kullanıldığı yerler kısaca şu şekilde sıralanabilir:

• Numarataj Servisi bulunmayan belediyelerde ada-parsel bilgisini adres bilgisi ile çakıştırmak için,

• Ada-parsel değişmişse, değişen ada-parsel bilgisini almak veya değişmeden önceki ada-parsel bilgisini almak için,

• 18. Madde uygulaması görmüş yerlerde, parsellerinden ayrılan Düzenleme Ortaklık Payılarını (DOP) öğrenmek için,

• Parsellerin terkleri varsa, terklerden sonra kalan alanı öğrenmek için belediyelerin harita servisleri kullanılır. Özellikle arsa değerlemesinde parsele yapılabilecek bina alanı çok önemlidir. Arsaya yapılabilecek bina alanı bilinmeden yapılan değerlemeler yanılgılara sebep olacaktır. Örneğin imar durumuna göre parselin bir kısmı yeşil alanda bir kısmı da yolda kalıyorsa, değerleme uzmanı için yeşil alan ve yolda kalan kısımlar çıkarıldıktan sonra kalan parselin alanı bilinmelidir.

Aşağıda imar durumunu harita servisinden alınan bilgilere göre ifade eden bir örneğe yer verilmiştir:

“07.12.2007 tarihinde Tuzla Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan bilgiye göre 1/1000’lik uygulama imar planında söz konusu parsel ‘Ticaret Ağırlıklı Gelişim Alan’ sahasında kalmakta olup, binanın toplam bina alanı (KAKS) ‘1.75’ ve maksimum bina yüksekliği (hmax) ‘18.50’ olmak üzere ‘ayrık nizam’ olarak yapılaşma koşulları bulunmaktadır. Konu parselin yoldan çekme mesafesi 15 m., yan parselden çekme mesafesi 3 m., arka parselden çekme mesafesi TCDD’den görüş alınarak belirlenecektir. Parselin bir kısmı yolda, bir kısmı yeşil alanda kalmaktadır.

Emlak Servisi

Değerleme Uzmanları belediyelerin emlak servislerini özel durumlarda kullanırlar. Bir mülkün kredibilitesi değerlendiriliyorsa, yasal kısıtlamaları göz önünde bulundurulur. Örneğin bir arsanın tamamı kamulaştırma alanında kalıyorsa, bu arsanın kredibilitesi yoktur. Çünkü bu arsa ilgili kurum tarafından kamulaştırılacaktır. Bu sebeple bu tür mülklerin satışı söz konusu değildir. Değer belirlenirken belediyelerin belirlemiş olduğu rayiç bedeller baz alınır. Çünkü hiç bir mülk belediyedeki rayiç bedellerinden daha düşük bir bedelle satılamaz. Kırsal kesimlerde yapılan değerlemelerde de belediye rayiçleri kullanılabilir. Kırsal alanlarda emsal bulmak son derece zordur. Dolayısıyla değerlemesini yapmak da zorlaşır. Veri vasatlığı nedeniyle değerde de yanılgılara yol açar. Bu sebeple kırsal alanlarda belediye rayiç bedelleri o parselin alt tabanını yani minimum değerini verecektir. Eksper en azından elinde hiç bir veri yokken kırsal alandaki parselin taban fiyatını bulmuş olur. Ve bilirki, bu değerin altına satış yapılamaz. Yapılsa dahi vergilerini bu değer üzerinden ödemek zorundadır.

Tapu Aşaması

Değerleme uzmanları ekspertizini yaptığı mülkün üzerinde kısıtlamaların (ipotek, haciz, satışa arz vb) olup olmadığını, kısıtlama varsa bu kısıtlamanın ne olduğunu, kısıtlama tarihini ve kısıtlamanın yevmiye numarasını almakla mükelleftir. Ayrıca konu mülkün tapu kayıtlarına uygun olup olmadığı da incelenmelidir.

Örneğin bir mülk yapı kullanma izin belgesi almış olmasına rağmen Kat Mülkiyeti kütüğüne işlenmemiş ise, konu mülk tapu kayıtlarına uygun değildir.

Başka bir örnek olarak imar parselleri verilebilir. Konu mülk şayet tapu kayıtlarında tarla olarak kayıtlı iken, bölgeden imar geçmesi durumunda arsa vasfını kazanmışsa, bu durumda tapu kayıtlarına uygun değildir. Yukarıda verilen her iki örnekte de “cins tashihinin” yapılması gerekmektedir.

Tapu Sicil Müdürlüklerinde iki tür kütük vardır. Bunlar;

• Ana Kütük

• Kat Mülkiyeti Kütüğüdür.

Ana kütük, parsellerin ilk kayıt edildiği kütüktür. Kat Mülkiyetine dönüştürülmemiş tüm mülkler Ana Kütük’te kayıtlıdır. Kat İrtifaklı tapularda son yıllara kadar ana kütüklere kaydedilirdi. Son yıllarda ise Kat İrtifaklı parseller Kat Mülkiyeti kütüğüne kaydedilip, kat irtifaklı olduğu not alınır. Kat mülkiyeti kütüğü ise, kat mülkiyetine dönüştürülmüş binaların kaydedildiği kütüktür. Parsel üzerindeki binalar şayet kat mülkiyetine dönüştürülmüşse Kat Mülkiyeti Kütüğüne kaydedilir. Ana Kütük ile Kat Mülkiyeti kütüğü arasındaki en önemli fark şudur: Kat Mülkiyeti kütüğünde her bir sayfa için tek bir bağımsız bölüm vardır. Ana Kütükte ise her sayfada tek parsel vardır. Şayet kat irtifakı kurulmuş ise tüm bağımsız bölümler tek bir sayfada kaydedilir. Değerleme uzmanları konu mülkün tapu kayıtlarına uygun olup olmadığını da ele almalıdır. Tapuya uygunluk durumuda raporun takyidat kısmında açıklanmalıdır.

Aşağıda tapu takyidat durumunu gösteren bazı örneklere yer verilmiştir:

Örnek 1: 18.01.2008 tarihinde İstanbul – Bahçelievler 1. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğünden alınan bilgiye göre; gayrımenkul Hasan Demir adına kayıtlı olup, tapu kütüğünde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.

Örnek 2: 03.04.2008 tarihinde Bakırköy 1. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü’nden alınan bilgiye göre gayrımenkul İsmail Hadioğlu adına kayıtlı olup, tapu kütüğünde;

• Albarakatürk Katılım Bankası lehine 130.528 YTL, 1. derece 5.4.2006 tarih, 3850 yevmiye ile ipotek bulunmaktadır. Ayrıca beyanlar bölümünde;

• İstanbul Büyükşehir Belediyesi İski İdaresi Genel Müdürlüğü 03.12.2007 tarih, 10435/167898 sayılı yazısı gereğince 2942 sayılı kanunun 7. maddesi gereğince kamulaştırma şerhi bulunmaktadır. (07.12.2007 tarih, 15169 yev.)

Örnek 3: 21.06.2007 tarihinde İstanbul – Bahçelievler Tapu Sicil Müdürlüğünden alınan bilgiye göre söz konusu gayrimenkul Ümit Başbuğ (1/2) – Hayriye Handan Başbuğ (1/2) adına kayıtlı olup, konu mülkün üzerinde 13.12.2004 tarih ve 6172 yevmiye numarası ile kayıtlı Beykoz Belediye Başkanlığının 10.12.2004 tarih 3823-8780 sayılı yazi ile haciz ve 03.03.2006 tarih ve 1119 yevmiye numarası ile kayıtlı Beykoz Vergi Diresi Müdürlüğünün 02.03.2006 tarih 3845 sayılı yazısı ile 6,499.96 YTL bedel için Hayriye Handan Baştuğ hissesinde haciz bulunmaktadır.

Örnek 4: 20.09.2007 tarihinde İstanbul – Bağcılar 1. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğünden alınan bilgiye göre söz konusu gayrımenkul Mehmet Yılmaz (4/32), Mürvet Tezel (3/32), Celile Bilbay (3/32), Serpil Veral (3/32), Muharrem Yılmaz (19/32) adına kayıtlı olup, tapu kütüğünde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. Söz konusu gayrımenkul tapu kayıtlarında ‘büro’ olarak kayıtlı iken mevcut kullanımı da ‘büro’ olduğundan söz konusu gayrımenkul tapu kayıtlarına uygundur. Parsel üzerindeki binada 25 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Tapudan alınan bilgiye göre tüm bağımsız bölümler Şaziye Yılmaz (4/32), Mürvet Tezel (3/32), Celile Bilbay (3/32), Serpil Veral (3/32), Muharrem Yılmaz (19/32) adlarına ve parantez içinde verilen hisselere sahiptir.

Örnek 5: 02.10.2007 tarihinde İstanbul – Üsküdar 2. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğünden alınan bilgiye göre söz konusu gayrımenkul Ayşe Ayaydın adına kayıtlı olup, konu mülkün üzerinde 15.01.1993 tarih ve 291 yevmiye numarası ile kayıtlı Üsküdar Belediyesi lehine haciz bulunmaktadır. Ayrıca 29.09.1985 tarih 2113 yevmiye numarası ile kayıtlı II. Grup Kültür ve Tabiat Varlıkları şerhi bulunmaktadır.

Örnek 6: Söz konusu gayrimenkul tapu kayıtlarında ‘daire’ olarak kayıtlı iken mevcut kullanımı da ‘daire’ olduğundan söz konusu gayrimenkul tapu kayıtlarına uygundur.

Örnek 7: Söz konusu gayrimenkul tapu kayıtlarında ‘sebze bahçesi’ olarak kayıtlı iken mevcut kullanımı ‘daire’ olduğundan söz konusu gayrimenkul tapu kayıtlarına uygun değildir. Bu sebeple konu mülk için cins teshininin yapılması gerekmektedir.

Taşınmazın Görülmesi Saha incelemesi Aşaması

Gayrimenkulün görülme aşamasında aşağıdaki kriterlere dikkat edilir:

• Bina/site

• Yaşı

• Cadde/sokak, ana arter durumu

• Ortak Alanları

• Kat sayısı, cephesi, kattaki daire sayısı

• Binadaki işyeri/konut oranı

• Doluluk oranı

• m²’si

• Oda, salon sayısı

• Zemin, duvar, tavan, aydınlatma

• Kapı, pencere, dış kapı, cam, panjur

• Balkon ve açık kapalı olma durumu

• Mutfak, tezgâh

• Banyo/wc

• Proj.esine göre odaların, salonun ve diğer birimlerin kaç m² olduğu

• Yasal kısıtlamaları

• Projesine uygunluk gibi faktörler dikkate alınarak ekspertizi yapılan mülkün özellikleri açıkça ifade edilmelidir.

Aşağıda gayrimenkulün görülmesi aşamasında dikkate alınması gereken kriterlere göre bir taşınmazın değerlemesine yönelik örnek verilmiştir:

Örnek:

Söz konusu mülk, İstanbul ili, Ümraniye ilçesi, Çekmeköy’de Aktürk Rapsodi Evlerinde bulunan işyeridir. Rapsodi Evlerinde büyük bölümü gölet manzaralı, yaklaşık 96.000 m² alanda, ağaçlar arasında 25 blokda, 76 metrekareden 335 metrekareye varan değişik büyüklük ve oda sayılarında 555 daire bulunmaktadır. Her blokta asansör, merkezi su arıtma sistemi bulunmaktadır. Yürüyüş parkurları, basketbol ve voleybol sahası, 2 tenis kortu, fitness salonu ve sauna bulunmaktadır.

Site çevresi ve içinde güvenlik sistemi bulunmaktadır.

Söz konusu işyeri Rapsodi Evlerinin ana giriş kapısına göre sol tarafında bulunmaktadır. Zemin kattaki altı işyerinin Rapsodi Evleri ile doğrudan bir girişi yoktur. Zemin kattaki altı işyeri, birinci kattaki bir işyeri(restorant olarak geçmektedir) ve bu iki kata bitişik nizamdaki iki katlı işyeri (banka binası olarak geçmektedir) için 09.02.2006 tarihinde yapı ruhsatı ve 22.11.2007 tarihinde ise tadilat ruhsatı alınmıştır. Alınan tadilat ruhsatı ile konu mülk 8 bağımsız bölümlü alışveriş merkezi olarak değiştirilmiştir. Alınan tadilat ruhsatına göre 8 bağımsız bölümlü alışveriş merkezi 1476.20 m² ve ortak alan 556.40 m² olmak üzere toplam 2032.60 m²’yi kapsamaktadır. Kat irtifakı kurulmadığından hangi bağımsız bölümün kime ait olduğu yada bağımsız bölüm numaraları belli değildir. Kabaca aşağıdaki gibi tarif edilebilir:

İdari Bina: Eski ruhsata göre Banka binası olarak adlandırılan bu bölüm bodrum, zemin ve asma kattan oluşmaktadır. Bodrum katı 150.53 m², zemin katı 113.45 m² ve asma katı 87.34 m² olmak üzere toplam 351.32 m²’dir. Zeminleri kaba şap halindedir ve duvarlarında son sıvası henüz yapılmamıştır. Tüm tesisatlar çekilmiştir. İşyerlerinin camekân doğramaları aluminyum doğrama ve 4 mm’lik camdır.

İşyerleri: Bodrum, zemin ve asma kattan oluşan idari binanın (eski ruhsata göre banka binası) hemen arka tarafına düşen işyeri (ki bu bağımsız bölümün üzerine 1 etiketi yapıştırılmıştır) 66 m² bodrum, 66 m² zemin kattan oluşan toplam 132 m²’lik işyeridir. Kapısında 2 yazan bağımsız bölümün 67.37 m² bodrum katı, 67.37 m² zemin katı ile toplam 134.74 m² bulunmaktadır. Bu bağımsız bölümün yanındaki işyerinin kapısında 3 yazmaktadır ve 66 m² bodrum katı ve 66 m² zemin katı bulunan toplam 132 m²’dir. Kapısında 4 yazan bağımsız bölüm ise 67.37 m² bodrum katı ve 67.37 m² zemin katı bulunan toplam 134.74 m²’dir. Kapısında 5 yazan bağımsız bölümde ise 66.94 m² bodrum ve 66.94 m² zemin kattan oluşan toplam 133.88 m²’dir.

Kapısında 6 yazan bağımsız bölüm ise 48.28 m² bodrum ve 48.34 m² zemin katı bulunan toplam 96.62 m² den oluşmaktadır. Bütün bodrum katlar depo niteliğindedir ve zemin katı bodrum kata bağlayan betonarme merdiven yeterince geniş ve oldukça kullanışlıdır. İşyerlerinin zeminleri kaba şap halindedir ve duvarlarında son sıvası henüz yapılmamıştır. Tüm tesisatlar çekilmiştir. İşyerlerinin camekan doğramaları aluminyum doğrama ve 4 mm’lik camdır.

 Taşınmazın Çevresinin İncelenmesi ve Veri Toplama Aşaması

Gayrimenkulün çevresinin incelenmesi ve veri toplama aşamasında aşağıdaki kriterlere dikkat edilir:

• Gayrimenkulün çevresindeki yapılaşma ve gayrımenkulün çevre yapılaşmasına uygun olup olmadığı,

• Ana arterlere yakınlığı, merkezi konumluluğu, sosyal donatı alanlarının yeterliliği, okul, alışveriş merkezi, yollardan önemlileri,

• Çevredeki mülklerin doluluk oranı,

• Çevresinin gelişmişlik derecesi,

• Çevresinin sosyo ekonomik yapısı,

• Mülkün hitap ettiği sınıflar,

• Mülke ulaşılabilirlik durumları incelenmelidir.

Ayrıca değerleme yöntemleri bölümünde kullanılmak üzere, çevre analizi yapılırken veri toplama aşaması da gerçekleştirilir. En az üç mülkün hem satılık hem de kiralık değerleri not alınır. Bu değerlerden mutlaka “gayrimenkul piyasasından elde edilen

kapitalizasyon oranı” türetilmelidir. Daha çok veri toplanması hata payını azaltır. Bu sebeple konu mülkü çevreleyen tüm cadde ve sokaklar dolaşılmalıdır. Elde edilen verilerin özellikleri (hangi cadde veya sokak üzerinde, konu mülke uzaklığı, yaşı, konumu, kullanılabilirliği, yıpranma payı, boşluk oranı, iç mekânın masraf gerektirip gerektirmediği, manzara durumu, cephe farkı gibi) not edilmelidir.

Çalışma Kâğıtlarının Düzenlenmesi ve Nihai Raporun Hazırlanması

Rapor hazırlama aşamasından önce mutlaka çalışma kâğıtları hazırlanmalıdır.

Hazırlanan çalışma kâğıtları değerlemecinin raporunu hazırladığı mülkü gözünde canlandırmasını sağlayacaktır. Arazide elde ettiği verileri işleyerek değere yönelik yorumların yapılmasını sağlayacaktır. Değer, önce çalışma kâğıtlarında oluşturulmalıdır. Çalışma kâğıtlarının hazırlanması, raporun hatasız hazırlanmasında önemli bir araçtır.

Raporda Bazı Başlıkların Açıklanması

Raporların yazım aşamasında, mülk detayları ile anlatılmalıdır. Mülkün kendisi anlatıldığı gibi, mülkün çevresinin analizi de raporlarda yer almalıdır. Müşteri raporu eline aldığında, hem mülkü hem de çevresini gözünde canlandırabilmelidir. Özellikle teminat üzerine çalışan firmalar ve/veya bankalar mülkleri görmemektedirler. Bu sebeple mülkün ve çevresinin analizi iyi yapılmalı sade ve kısa cümleler kurularak rapora yazılmalıdır. Raporlar yazılırken;

• Noktalama ve imla kurallarına dikkat edilmeli,

• Düşük cümleler kullanılmamalı,

• Birden çok anlama gelen cümleler kurulmamalı,

• Sade bir dil kullanılmalı,

• Tekrara düşülmemelidir.

Raporda yer alan değeri olumlu etkileyen unsurlar şunlardır:

• Sosyal donatı alanlarına yakınlığı,

• Ulaşımının kolaylığı,

• Yapı kullanma izin belgesinin olması,

• Merkezi konumda yer alması,

• Özellikleri olan bir sitede yer alması,

• Kullanılan malzeme ve işçilin iyi olması,

• Lojistik açından önemli bir avantaja sahip olması,

• D100, TEM otoyolu gibi karayollarına ile bağlantı yollarına yakın olması,

• Panoramik bir deniz/boğaz/orman vs manzarasına sahip olması değeri olumlu yönde etkileyen faktörler olarak sayılabilir.

Raporda yer alan değeri olumsuz etkileyen unsurlardan bazıları ise şunlardır:

• Sosyal donatı alanlarının az olması,

• Ulaşım imkânları gelişmemiş olması,

• Yapı kullanma izin belgesinin olmaması,

• Taşınmazın içerisinin masraf gerektirmesi,

• Yıpranma payının yüksek olması,

• Boşluk oranı yüksek olması,

• Çevredeki yapılaşmaya uygun olmaması,

• Ruhsatsız bir yapı olmasıdır.

Değerleme çalışmasını etkileyen faktörler ile değeri etkileyen faktörler birbirleri ile karıştırılmamalıdır. Örneğin iç mekânın görülmemesi değeri etkileyen bir unsur değildir fakat değerlemeyi etkileyen bir unsurdur. Biri doğrudan değeri etkilerken, diğeri çalışmayı etkileyen faktördür.

Değerleme çalışmasını olumsuz etkileyen faktörlerden bazıları şöyle sıralanabilir:

• İç mekânın görülememesi

• Emsal alınabilecek mülklerin bulunamaması (tekel mülklerde)

• Gayrimenkul piyasasının aşırı değişkenliği

• Ülkenin ekonomik koşullarının olumsuz etkisi

• Dövizin hızlı iniş-çıkışları

• Dünya ekonomisindeki para sıkışıklıkları ve önemli krizlerdir.

En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi, boş bir arazinin ya da yapılandırılmış bir mülkün fiziksel olarak olası, uygun bir şekilde desteklenen, finansal açıdan yapılabilir ve en yüksek değeri verecek şekilde olası akılcı ve yasal kullanımı olarak tanımlanabilir.

En Etkin ve Verimli Kullanım Analizine ilişkin aşağıda bazı örneklere yer verilmiştir:

Örnek 1:

Konu parsele mevcut imar durumuna göre 12,065 m² bina yapılabilirken 1920 m² bina yapılmıştır. Dolayısıyla arsa uygun kullanılmamaktadır. Bu durumda da arsa en etkin ve verimli kullanıma sahip değildir. Bu sebeble parselin mevcut imar durumuna göre yapılandırılarak kullanılması daha etkin ve verimli kullanımı yansıtacaktır.

Örnek 2:

Konu mülkün bulunduğu parsel imar planlarında ‘Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanında’ kalmaktadır. Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanlarında kalan sahalarda

‘Akaryakıt İstasyonu’ yapılabilmektedir. Konu mülkün mevcut kullanımı ‘Akaryakıt İstasyonu’ ‘dur. Bu nedenle konu mülk imar planları ve çevre yapılaşması ile uygunluk göstermektedir. Ayrıca konu mülk projesine uygun olarak inşaa edilmiş ve tüm yasal sorumlulukları yerine getirilmiştir. Konu mülkün yıpranma payı da düşük olduğu için, mevcut kullanımı en etkin ve verimli kullanımını yansıtmaktadır.

Örnek 3:

Konu mülkün bulunduğu parsel imar planlarında ticaret alanında kalmaktadır. Konu mülkün mevcut kullanımı ticaridir. Mülkün çevresindeki yapılaşma ticaret alandır. Bu nedenle konu mülk imar planları ve çevre yapılaşması ile uygunluk göstermektedir. Ayrıca konu mülk projesine uygun olarak inşa edilmiş ve tüm yasal sorumlulukları yerine getirilmiştir. Konu mülkün yıpranma payı yüksek olduğundan dolayı kalan ekonomik ömrü içerisinde, konu mülkün mevcut kullanımı en etkin ve verimli kullanımını yansıtmaktadır.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir